Seguidamente les detallamos los requisitos y aspectos varios importantes que debemos tener en cuenta a la hora de comprar o vender un inmueble
DOCUMENTOS FIRMADOS EN NOTARIAS PÚBLICAS. Es importante conocer que la propiedad de un inmueble se demuestra con un documento REGISTRADO, de manera que si estamos en trámite de adquisición de un apartamento, una oficina o un local comercial, necesariamente debemos firmar la operación de compra venta de ese inmueble ante una Oficina de Registro Público, ya que el documento que se firma en la Notaria Publica, solo surte efectos entre las partes contratantes y no demuestra el traspaso de la propiedad
Generalmente lo que firmamos en las Notarias Publicas, luego que hemos verificado que quien nos está vendiendo realmente es el legitimo propietario del inmueble, es el documento de Opción a Compra Venta, el cual es el compromiso que asumen las partes, tanto vendedor como comprador, donde establecen cuales son las condiciones que van a regir para la negociación que se está haciendo y donde generalmente el comprador adelanta al vendedor, el 25% o el 30% del valor del inmueble, como firme intención de comprar el mismo, lo cual forma parte del precio de la venta, y el remanente, es decir el 70% restante se cancela al vendedor, en la oportunidad en que tenga lugar la firma del documento definitivo de propiedad ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble
Esta es la única oportunidad donde el futuro comprador cancela al vendedor una cantidad de dinero por concepto de Arras, por ello se recomienda no efectuar ningún tipo de pago ni adelanto a quien nos ofrece en venta un inmueble, con el objeto de evitar sorpresas desagradables ya que es probable que no sea reconocido el importe que hemos cancelado por no existir un documento que lo respalde
En este caso, el vendedor sigue siendo el propietario del inmueble y permanece en el, hasta tanto no se haya firmado el documento definitivo de compra venta del mismo, lo cual debe hacerse directamente en la oficina de Registro Público (Registro Inmobiliario)
En este documento (Opción a compra Venta) se establece igualmente una penalidad para las partes para el caso que cualquiera de ellas incumpla su obligación de vender o de comprar ( Clausula Penal) generalmente se establece el equivalente al 50% del monto que se cancela cuando se firma la Opción a Compra Venta, es decir que si quien incumple es el vendedor, este debe devolver al comprador el monto que recibió en la oportunidad de firmar el documento de Opción a Compra Venta, adicionalmente debe indemnizar al comprador, con una cantidad equivalente al 50% del monto recibido.
Ejemplo: si estamos comprando un inmueble cuyo valor es la cantidad de Bs.f 650.000,oo y firmamos una Opción a compra venta donde hemos adelantado al vendedor la cantidad de Bs.f 195.000,oo (30%) y este se niega posteriormente a vendernos el inmueble, nos debe devolver adicionalmente a la totalidad del importe que hemos entregado (Bs.f 195.000,oo), una cantidad equivalente al 50% de dicha cantidad como indemnización por los daños ocasionados (Bs.f 97.500,oo) , es decir que nos debe reintegrar la suma de Bs.f 292.500,oo
Si el que incumple es el comprador, el vendedor retiene el 50% del monto recibido como arras (Bs.f 97.500,oo) y debe devolver al comprador que incumple, el 50% restante (Bs.f 97.500,oo) en el plazo que se establezca en el documento de Opción a Compra venta que generalmente se acuerda en ocho (8) días hábiles
En este Documento de Opción a Compra Venta o también llamado Compromiso Bilateral de compra venta, se establece igualmente el plazo o tiempo que las partes han acordado para que tenga lugar la compra venta definitiva del inmueble, generalmente se firma a noventa (90) días, mas una prorroga que las partes se conceden de treinta (30) días
Es importante que en este documento de Opción a Compra Venta, se detalle muy minuciosamente los datos del inmueble, metros cuadrados, linderos exactos, alícuota de condominio, datos del documento de propiedad, datos del documento de condominio, ubicación exacta, como si se tratara del documento definitivo de compra venta del mismo
Para evitar inconvenientes, es importante que en el cuerpo del documento de opción de compra venta, se especifique de una manera clara si el inmueble tiene puesto de estacionamiento y maletero
RECAUDOS NECESARIOS PARA PROTOCOLIZAR (REGISTRAR) EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA – VENTA DEL INMUEBLE EN EL REGISTRO INMOBILIARIO
- Pago de Servicio Autónomo a nombre del Registro inmobiliario correspondiente a la jurisdicción donde se encuentre el inmueble
- Pago de Impuestos Municipales (Tasas Municipales)
- Timbres Fiscales
- Cedulas de Identidad tanto del comprador como del vendedor, deben necesariamente estar vigentes y para el caso de modificación del estado civil se debe anexar el acta de matrimonio, acta de defunción o sentencia de divorcio (originales y copias)
- Solvencia Derecho de Frente (Impuestos Inmobiliarios) emitida por la Alcaldía de la jurisdicción que le corresponda al inmueble a nombre de la persona que está vendiendo el inmueble, es decir el propietario actual del mismo
- Solvencia de HIDROCAPITAL
- Solvencia de Condominio
- Certificación de Gravámenes de los últimos veinte (20) años, con el objeto de constatar que sobre el inmueble no pesa ninguna hipoteca, medida de embargo, prohibición de enajenar y gravar que pueda impedir que la operación de compra venta se lleve a cabo sin ningún tipo de inconveniente
- Registro de Vivienda Principal emitido por el SENIAT, si el inmueble no está inscrito como Vivienda Principal se debe cancelar al SENIAT el 0,5% del monto de la venta en la Planilla Forma 33 y adicionalmente se debe solicitar la certificación de la oficina bancaria donde se efectuara este pago
- RIF actualizados (original)
- Llenar planilla de Registro de transacciones ONA (Oficina Nacional Antidrogas) es una planilla que la entregan en la oficina de registro
- Cedula Catastral emitida por la Alcaldía de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble
- Planilla y Rif Sucesoral y Certificado de Solvencia para casos de Sucesiones
- Registro Mercantil y Actas de Asambleas para el caso donde el vendedor o el comprador sea una persona jurídica (una compañía)
- Copia del Cheque o transferencia bancaria pro el monto de la transacción (compra – venta) tres (3) días antes de la firma
- En caso que el otorgante (el vendedor o comprador) actúe como apoderado de una persona natural o jurídica, deberá presentar original del poder que acredite su representación. Cuando el otorgante actúe como administrador en representación de una compañía o asociación civil, presentar original del acta constitutiva de la sociedad (o publicación) que acredite: a) existencia de la compañía; b) la representación que ejerza actualizada para la fecha del otorgamiento de los documentos, y c) facultades que tiene para celebrar el acto contenido en el documento
- Cualquier otro recaudo que solicite la oficina de Registro Inmobiliario
Importante:
-los documentos (requisitos) deben presentarse en original conjuntamente con dos (2) copias en tamaño Oficio
-En el cuerpo del documento de compra venta, debe mencionarse el Código Catastral del inmueble y se deben observar los siguientes detalles:
1. Redactados en tinta negra (no azul)
2. El documento debe ser elaborado en Hoja tamaño oficio con 30 líneas en el anverso y 34 en el reverso de todos los folios (hojas)
3. Identificar cada folio (hoja) con el numero de pagina en letras y números, ejemplo: UNO (01)
